Considerando comprar un terreno para frutales

La mejor tierra está en los valles, pero los valles no tienen buena circulación de aire. Y eso puede ser un problema en zonas con heladas tardías (experiencia directa).

Una parcela de regadío lleva asociados los costes del canal. De las que yo conozco, oscilan de 40 euros hectárea/ año, a 100 euros hectárea/año. Súmale alguna derrama puntual para mantenimiento.

Y sin olvidar que una modernización de los sistemas de riego puede ser un disgusto económico importante. Si no pagas, te quedas fuera del regadío.

Regar a manta es relativamente barato, pero al final, si no quieres estar media vida regando, acabarás poniendo un sistema de goteo. Más si es con intención de tener muchos árboles.

No recomendaría nada a más de 10 kilómetros del domicilio habitual.

Puedes indagar en el portal de subastas del Boe si hay alguna parcela interesante por tu zona. Otro buen sitio donde buscar tierra es en los portales inmobiliarios de los bancos y cajas. Salen parcelas que no se ven con una búsqueda de Google.

También sería interesante indagar si dónde vas a comprar la parcela se puede cercar. Sin una valla yo no plantaría nada.

El secano en una zona con ciertas precipitaciones, pendiente que permita hacer zanjas que atrapen el agua y para una afición de 10 fines semana al año, podría no ser tan mala idea. Azufaifos, pistachos, almendros, nísperos, acerolos, albaricoques y alguna cosa más podrían producir cosecha.

Evidentemente todo es más rápido y abundante cuando aportas agua.

 

¿Y eso va bien?, hace tiempo como inversión miraba la compra de pisos de subasta, pero había varios inconvenientes, no había visitas aunque la localización era precisa, y tampoco daban muchos detalles (no había ninguna memoria ni peritaje)

Si hubiera pozo, poniendo paneles solares se podría recoger agua... el "problema" es que antes para una buena bomba necesitabas 6 paneles, pero ahora con los paneles chinos de 400W, con dos de esos ya la haces funcionar. Todo tendría que estar asegurado, claro.

 

Hay varios problemas.

El primero puedes ser encontrar al propietario de la parcela. Cuando después de buscar y buscar encuentras un terreno abandonado pero que parece apto para lo que quieres y no está muy cerca ni muy lejos del pueblo, ni tiene mal acceso, ni pasean los chaleteros por las proximidades (una especie de gran voracidad que exige tener el terreno vallado), además tiene acceso al agua y no hay granja de cerdos al lado, ni cosas así, el segundo paso es encontrar al dueño. Para eso se pregunta, pero en el campo cada día hay menos gente y no es fácil. Por fin alguien te da razón (clara o confusa) de quien es el dueño, que puede vivir en el pueblo o en Valencia, y después de mucho trabajo consigues el teléfono, le llamas y resulta que el buen señor o señora piensa que tú lo que quieres es hacer un hotel de lujo en la parcela y te pide un precio como si el terreno estuviera en Montecarlo a un paso del Casino. O te dice que no quiere vender, que piensa en el futuro y es previsor por lo que pueda venir (y quizás tiene 90 años). O que hay un pleito por la tierra y llevan 20 años así. Entonces vuelta a empezar.

A lo mejor tienes más suerte o miras directamente el Catastro. Sea como sea la cosa puede ser fácil o ponerse muy kafkiana.

Para eso hay uno individuos llamados corredores. En los pueblos algunos se especializan más en fincas rústicas, son un circuito diferente de las inmobiliarias. Son personajes no siempre de fiar, pero son también los que entienden del asunto.

Luego hay que ver la calificación del terreno. Probablemente será rústico y el Ayuntamiento no tiene ni idea de si lo recalificarán. O se impone la ley del silencio, no te van a contar ti los chanchullos municipales. Si en un futuro te lo expropiaran para uso público no sé si llegan a dar las gracias, en dinero a lo mejor te dan bastante para ir a comer con la familia un día.

Otra cosa es que lo quiera el sector privado, entonces te quedas sin árboles pero haces negocio.

O sea, que muy cerca de población o de grandes vías de comunicación no conviene.

Luego viene el problema del agua; si es de acequia tienes suerte, pagas sequiatge y poco más. Si es de pozo resulta más cara y depende de si el pozo es privado o una sociedad de regantes o una cooperativa agrícola. Hay que enterarse bien de las condiciones y el precio. Incluso puede ser que la cooperativa no quiere vender más acciones de riego para no sobreexplotar el acuífero. Pero como cada año se abandona más tierra, no es fácil que pase eso.

Luego la cuestión legal hay que cuidarla. Cada vez menos, pero hay quien no tiene papeles de las tierras, o están sin registrar. Hay que ser rigurosamente legal para evitar disgustos.

 

se suele decir que la forma más rápida de entrar en contacto con el dueño de una finca es poner un anuncio de "SE VENDE" bien grande con tu número y tarde o temprano te llamará

 

Muchas gracias por los consejos, me ayudan mucho. Lo que me aconsejáis sobre el tema legal, ¿son los mismos papeleos que cuando compras un casa? Es por hacerme una idea y tener un poco de guía para que no se me pase nada.

 

Más o menos. Escritura de propiedad, registro, recibo de contribución rústica. Si es de regadío hay que enterarse de las condiciones del riego, por ejemplo si está en una sociedad de regantes y lleva los recibos al día.

Que no te cuenten historias de que si hacemos una venta privada y ya haremos la escritura porque ahora no se puede por esto o lo otro. Ni intentes ahorrar 4 duros en papeles y luego que haya algún marrón.

Conozco el caso de un señor, hombre de leyes ya jubilado, que un dia paseando por un olivar de su propiedad, sin cultivo desde hacía años, se encontró con un hombre que labraba o o podaba las oliveras. Extrañadísimo le preguntó y el okupa le dijo que había comprado la propiedad a no sé quien. Una persona del pueblo sin ningún escrúpulo le había vendido el campo por medio de una venta privada, sin consultar registro de propiedad, sin mirar escritura previa y sin pasar por el notario,

Como esta persona que conozco era del oficio y tenía todos los papeles, pudo arreglar el asunto. Pero en los pueblos pasan cosas de estas y puede haber pleitos muy largos y molestos.

Puede ser que la tierra no tenga escritura, antes casi ninguna la tenía, pero hay que hacer la comprar legal ante notario.

 

Hace unos días fui a ver unos terrenos. ¡Allá vamos! He tenido que elegir entre chaleteros y distancia y hay que aguantarse con los chaleteros Todos los terrenos que he visto son de regadío con acequia. La de toda la vida de la compuerta de piedra, unas en mejor estado que otras. Me han enseñado uno con olivos plantados, jóvenes, pero no sé qué hacer con ellos. Me han dicho que se los puedo vender a un viverista pero no lo veo claro, no es un mundillo que conozca y que tengan que venir máquinas grandes me agobia un poco.
¿Qué preguntas convendría hacer al propietario o corredor sobre tipo de suelo, calidad del agua, etc?

 

Eso complica la vida, pero hay que acostumbrarse. No solo se tienen que arrancar los árboles viejos o trasplantarlos si llegas a un acuerdo con el viverista, también hay que hacer una labor en profundidad antes de plantar, para esas cosas hace falta maquinaria.

No hay que preguntar mucho, muchas preguntas son ociosas, no te dirán que hay exceso de cal en el agua ni cosas así. Hay que vender.
La tierra debe ser, me imagino, arcillosa. Mejor preguntar a los vecinos y fijarse en lo que hay plantado alrededor. Sí que es importante saber de donde viene el agua y los gastos de riego. También los días y horas en que se puede regar.

 

Los olivos me imagino q tendrás q gastarlos para leña...en los viveros tienen olivos a 2 euros y los reproducen como churros...no creo q nadie los compre y menos un vivero q lo q quiere és vender.Yo dejaría 2 o 3 para injertar los de buenas variedades de mesa.
Al resto de terreno le haría un desfonde para eliminar alguna piedra,raíces y dejar la tierra suelta para q las raíces de los frutales fueran más rápido.Maquinas grandes no deberías de utilizar,con un simple tractor bastará.
Un saludo.

 

Enhorabuena, ¿te ha salido caro el metro cuadrado?, aquí se da la circunstancia de que la parcela de cultivo se puede encontrar a 1 €/m2, pero como esté un poco cerca de una zona residencial, el precio se dispara pensando que pueda algún día recalificarse como 'urbano' y entonces se pone en fácilmente en 4 €/m2, y si está calificado como 'urbanizable', aunque ni sea urbano ni tenga pozo, ya se puede poner en 25 €/m2

 

Todavía no. Le he echado el ojo a dos que me han enseñado. Mañana os cuelgo unas fotos mejores, estas son de programa. Uno me queda un poco más lejos que el otro pero creo que requiere mucho más inversión en preparar el terreno.
El problema me lo estoy viendo con los costes de los trámites. Al parecer el notario y el registro tienen precios fijos además del porcentaje y para una compra pequeña como la que quiero hacer me supone casi un 50% del gasto que quiero hacer en el terreno. No me sabe mal pagar impuestos proporcionales pero estos trámites son una sangría.

 

Hablo de memoria aquí, pero para una parcela de 6000 euros recuerdo sobre 700 euros entre notario, registro e impuestos.

Las fotos son de Google Maps o de SIGPAC? Normalmente son más recientes las del SIGPAC y también arrojan algo de información sobre la finca. La categorización del suelo y demás.

 

Hola.

Para planos, cartografía y descripción de parcelas también se puede mirar en la sede del catastro. Con el SIGPAC + el catastro se complementan bien los datos. https://www.sedecatastro.gob.es/

Abrazos

 

Son fotos del SIGPAC. Creo que voy a decidirme por el primero que he puesto. En el sigpac pone que es para uso de cítricos, en el catastro pone "Suelo sin edif., obras urbaniz., jardinería, constr. ruinosa ". Espero no tener ningún problema, trabajo no me va a faltar. Si sale todo bien os pediré ayuda para organizarlo un poco. Lo de regar a manta tendrá miles de años de tradición pero se me hace rarísimo. Me han dicho que tengo que pasar una máquina que se llama "picadora" (está llena de hierba hasta el cuello la parcela) y regar y dejar un poco de tiempo y ya se queda preparada la parcela. Me da a mi que algo más va a costar.

 

Hablo de memoria, pero creo recordar que la escritura de compraventa de un solar urbano me salió por unos 400 euros, el registro fue algo menos y el ITP fue un 8% del valor de compraventa.
Ten en cuenta que esto fue un solar urbano de 1100 metros cuadrados, para una finca rústica que el precio es bastante inferior, los precios bajan bastante.